In allegato la legge finanziaria pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Una manovra che a seguito delle modifiche apportate durante l’iter legislativo vale complessivamente 22 miliardi di €. Fra le disposizioni di nostro particolare interesse si segnalano innanzitutto quelle che modificano la disciplina già dettata per il Piano Casa Italia, a cominciare da quelle relative al suo finanziamento. In precedenza la legge di bilancio per il 2025 aveva introdotto il Piano Casa Italia autorizzando una spesa complessiva di 560 milioni per il periodo 2028-2030. Invece la legge di bilancio per il 2024 aveva istituito un “fondo per il contrasto al disagio abitativo” destinato alla sperimentazione di modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica e dotato di 100 milioni di cui 50 per il 2027 ed altrettanti per il 2028. In pratica il comma 784 della finanziaria per il 2026 recupera questi 100 milioni rimasti inutilizzati prevedendo che contribuiscono alle medesime finalità previste per il Piano Casa Italia insieme a quelle già previste dalla legge di bilancio per il 2025. Mancando ulteriori risorse e preso atto di una dotazione insufficiente rispetto al reale fabbisogno di edilizia residenziale pubblica e sociale, al Piano Casa Italia potranno essere destinate ulteriori risorse provenienti dal Fondo sociale europeo per il clima che per l’Italia, comprendendo anche la quota obbligatoria di cofinanziamento nazionale, ammonta a quasi 9 miliardi di €. Infatti il comma 782 prevede che fra i possibili utilizzi di questo fondo dell’Unione Europea rientrano, oltre agli interventi in materia di povertà energetica delle famiglie e a quelli per la mobilità sostenibile, anche le iniziative per il Piano Casa Italia. Con il comma 783 vengono poi recepite alcune opzioni che erano state anticipate a novembre dal ministro Salvini in sede di audizione alla Commissione Ambiente della Camera. In particolare viene riportata la priorità da assegnare ai progetti per la realizzazione di alloggi sociali da destinare a giovani, giovani coppie e genitori separati con la formula del “rent to buy” introdotta nel 2014 dal governo Renzi. Così pure viene privilegiata l’offerta di edilizia sociale a canone agevolato rivolta agli anziani, sottolineando una particolare preferenza da accordare ai progetti di coabitazione. Nel testo della legge di bilancio manca invece un riferimento espresso all’utilizzo dei fondi immobiliari già annunciato da Salvini e che tuttavia potrebbe ricomparire nel provvedimento attuativo del Piano Casa Italia. Infatti la legge di bilancio per il 2026, esattamente come quella per il 2025, rinvia all’adozione di un apposito Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri. Rispetto a questo DPCM, che in base alla norma precedente doveva essere emanato entro il 30 giugno 2025, stavolta non viene indicato alcun termine. Come già riferito nella relazione al Consiglio Generale del 2 dicembre il Ministro delle Infrastrutture ha annunciato che intenderebbe comunque procedere già nel corso del 2026 all’approvazione di un provvedimento che preveda almeno un progetto sperimentale per ciascuna Regione. Staremo a vedere se quest’anno sarà davvero la volta buona. Restando in tema di housing si segnala la norma che in attuazione della rimodulazione del PNRR già ratificata lo scorso autunno dall’Unione Europea rifinanzia anche l’investimento che era stato inizialmente previsto per l’incremento degli alloggi sociali destinati agli studenti universitari fuori sede. Da sottolineare che in questo caso specifico la rimodulazione si è resa necessaria non solo per l’insufficienza dei fondi ma anche per consentire di realizzare l’obiettivo finale di 60.000 nuovi alloggi andando oltre la scadenza del 30 giugno 2026 inizialmente fissata nel PNRR. Prima di esaminare le norme dedicate ai sussidi per gli inquilini va ricordato che sono stati respinti tutti gli emendamenti per il rifinanziamento del fondo sostegno affitti e questo nonostante la stessa legge 431 del 1998 pone l’obbligo di provvedere annualmente con la legge di bilancio. Invece con il comma 759 viene rifinanziato, sia pure soltanto con 2 milioni di € per ciascuno degli anni 2026 e 2027, il fondo morosità incolpevole. Poichè la precedente legge di bilancio aveva stanziato allo stesso titolo 20 mln di € per l’anno 2026 sarebbero disponibili 22 milioni di €. Il condizionale è d’obbligo visto che l’attuale governo aveva previsto qualche stanziamento anche per gli anni 2023, 2024 e 2025 ma successivamente, non essendo stati emanati i decreti necessari per il riparto delle risorse fra le Regioni, nulla è stato erogato. A queste continue e gravi disattenzioni verso strumenti di carattere generale volti a contenere il numero delle convalide e l’impatto sulle famiglie degli sfratti per morosità si aggiungono due novità che sembrano prefigurare un vero e proprio cambio di sistema. La prima è quella prevista dal comma 234 che istituisce un fondo di sostegno per genitori separati o divorziati non assegnatari dell’abitazione familiare di proprietà e con figli under 21 ancora a carico stanziando 20 milioni di € annui a decorrere dal 2026. Una misura che, individuando una categoria ristretta di inquilini che sarebbe meritevole di una particolare attenzione, legittima una selezione dei bisognosi in base alla discrezionalità del governante di turno e soppianta definitivamente l’approccio universalistico del fondo sostegno affitto. Viene poi istituito dal comma 759 il fondo per la copertura del rischio della morosità incolpevole con una dotazione annua pari a 5 milioni di €. Si tratta di un fondo rotativo la cui gestione viene affidata dal comma 760 a Consap S.p.a e che, come specificato nell’ultimo capoverso del comma 759, funzionerebbe attraverso il recupero dei crediti, poichè il fondo si surroga nei diritti del locatore nei limiti delle somme erogate a a copertura della morosità incolpevole. Stando a quanto riportato nella legge di bilancio questa nuova misura non soltanto appare congegnata esclusivamente a beneficio dei locatori ma rischia di ingenerare esagerate aspettative fra i proprietari di immobili. In buona sostanza viene introdotto il principio per cui lo Stato interviene a garantire la rendita immobiliare, peraltro senza distinguere fra chi richiede affitti di mercato e chi applica trattamenti migliorativi che faciliterebbero la solvibilità dei conduttori. Manca poi qualsiasi riferimento agli strumenti di raccordo necessari per salvaguardare gli inquilini bisognosi prima di un’azione giudiziaria da parte del fondo per il recupero del credito. Poichè lo stesso comma 759 prevede che il fondo interviene soltanto in caso di impossibilità sopravvenuta del conduttore di adempiere le obbligazioni contrattuali, sarebbe assurdo se lo Stato non intervenisse in questo senso. Ad ogni modo dovremo prestare particolare attenzione alla regolamentazione di questo fondo, che viene affidata dal comma 761 ad un Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri la cui emanazione è prevista entro il 30 giugno 2026. Per quanto riguarda invece il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa da parte di giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari e giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età, viene introdotto un limite di spesa che per il 2026 risulta fissato in 43 milioni di €. Rispetto alla così tanto discussa cedolare secca sugli affitti brevi si ricorda che è stata confermata l’aliquota vigente del 21% sul primo immobile ed anche quella del 26% ma soltanto sul secondo immobile locato con queste finalità. In pratica a partire dal 2026 scatta la presunzione dell’attività di impresa a partire dal terzo immobile destinato a locazione breve anzichè dal quinto immobile. A seguito delle modifiche apportate al testo iniziale del disegno di legge le maggiori entrate fiscali, che erano state stimate in poco più 100 milioni di €, vengono ora calcolate in circa 13 milioni di € all’anno. In tema di sgravi fiscali edilizi è stato invece confermato per il 2026 il doppio livello di sconto fiscale del 50% per le prime case e del 36% per seconde case e immobili in affitto. L’abbassamento del livello di sconto rispettivamente dal 50% al 36% e dal 36% al 30% resta programmato a partire dal 2027 e cioè diventerà operativo salvo diverse disposizioni con la prossima manovra di bilancio. Come ricorderete la ratio seguita dall’attuale governo in tema di sgravi edilizi non era solo quella del risanamento dei conti pubblici ma anche quella di uniformare gli sconti in relazione alle varie tipologie di intervento. Sotto questo profilo si segnala che a partire dal 2026 gli sconti del 75% per la rimozione delle barriere architettoniche e il superbonus al 110% che era ancora applicabile nei condomini vengono riportati in linea con gli sconti già rivisti in precedenza per l’ecobonus, il sismabonus e il bonus ristrutturazioni. Il superbonus al 110% resta in vigore soltanto per gli interventi nei Comuni di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016 e per i quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza. Rispetto invece al bonus ristrutturazioni da ricordare che in caso di manutenzione ordinaria lo sgravio è previsto soltanto se l’intervento riguarda le parti comuni del condominio mentre nei restanti casi è previsto anche per le singole unità immobiliari. Confermato anche il bonus per l’acquisto di mobili e elettrodomestici fino a 5.000 € in conseguenza di ristrutturazioni e che peraltro resta al 50% anche sulle seconde case. Da ricordare infine l’innalzamento della soglia di esclusione dal calcolo dell’Isee della casa di abitazione per i residenti in abitazioni di proprietà che è stata portata dagli attuali 52.500 a 91.500 €. Con un emendamento è stato poi approvato un ulteriore innalzamento della soglia di esclusione da 91.500 a 120.000 € per i residenti nei Comuni capoluogo delle 14 Città metropolitane. Nonostante le numerose segnalazioni (comprese quelle dell’Ufficio Parlamentare di Bilancio, di Bankitalia e della Corte dei Conti) non è stato parallelamente previsto un incremento della soglia di esenzione per chi vive in affitto. Pertanto risultano penalizzati gli inquilini nell’accesso ad alcune importanti misure di sostegno come l’assegno di inclusione, il supporto formazione lavoro, l’assegno unico, il bonus asilo nido e quello per i nuovi nati.
Legge 199 del 2025 – bilancio preventivo dello Stato anno 2026
