In allegato il testo coordinato del Decreto Legge 66 per il Piano Casa con la Legge di conversione appena pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Com’era prevedibile le direttrici di fondo del provvedimento restano ancora le stesse, in particolare vengono confermate le norme che paradossalmente rischiano di portare ad una compressione dell’offerta di alloggi ERP. Come già sapete, oltre alla possibilità di nuovi piani vendita, c’è il concreto pericolo della trasformazione in ERS degli alloggi ERP che formeranno oggetto degli interventi di recupero, per cui diventa veramente difficile parlare di Governo che interviene per affrontare l’emergenza abitativa più grave ed urgente. Del resto le norme ipotizzate per l’accelerazione delle procedure esecutive per il rilascio degli immobili (sfratti per morosità, sfratti per finita locazione, sgomberi degli occupanti abusivi) – che inizialmente erano state inserite dal Governo all’interno dello stesso Piano Casa ma poi, grazie all’intervento provvidenziale della Presidenza della Repubblica, sono state scorporate e ripresentate sotto forma di disegno di legge – confermano un approccio verso i ceti meno abbienti che è a dir poco disattento. Rispetto a possibili e nuovi piani vendita degli alloggi ERP si segnala una modifica per cui la destinazione dei proventi non viene più riferita direttamente al fondo per l’ammortamento dei titoli di Stato ma verrà definita successivamente nel rispetto degli equilibri di finanza pubblica e previa intesa in sede di Conferenza Unificata Stato-Regioni. Quindi non viene più esclusa a priori la possibilità di un reimpiego del ricavato dalla vendita degli alloggi ai fini ERP ma, anche qualora ciò avvenisse veramente per il comparto delle case popolari si tratterebbe soltanto di un minor danno. È rimasto invece sostanzialmente immutato l’articolo 4 sul Fondo per la morosità incolpevole degli assegnatari su cui pertanto si rinvia alla circolare di commento del Decreto Legge. È stato invece aggiunto un articolo 4 bis sul Fondo di garanzia per la prima casa, che fra l’altro introduce una priorità per le famiglie disabili grave nell’accesso ai mutui garantiti dallo Stato. Con l’articolo 4 ter viene invece incrementato il fondo finalizzato alla concessione di contributi per le spese di locazione abitativa sostenute dagli studenti fuori sede, una sorta di concessione ai giovani in deroga alla scelta di non rifinanziare lo strumento di tipo universalistico, così come invece imporrebbe la Legge 431 del 1998. Ci sono poi le modifiche per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato che stando alle stime attuali sarebbe pari a circa 1,3 milioni di edifici e privo di impiego in circa il 10% dei casi. Fra queste spicca l’articolo 9 ter che fa riferimento anche alla possibile acquisizione di ulteriori immobili e che però è finalizzato a consentire l’ingresso dei privati come soci di minoranza nelle società pubbliche create per questi scopi. Modificando il comma 10 dell’articolo 3 viene poi attribuito il coordinamento di queste attività al Commissario per il programma nazionale straordinario di recupero e di manutenzione previsto all’articolo 2. Ma come già segnalato subito dopo la pubblicazione del decreto legge questa norma non riguarda soltanto gli alloggi ERP ed anzi consente operazioni di valorizzazione immobiliare dell’ERP che verrà recuperato vale a dire la sua trasformazione in Edilizia Residenziale Sociale (ERS). Ovviamente, vista la scarsa attenzione riservata finora al fabbisogno di ERP, il fondato timore è che verranno privilegiati gli interventi per la creazione di alloggi che sono fuori portata per i ceti più deboli. In ogni caso, che si tratti di recupero dell’ERP già esistente piuttosto che di una valorizzazione di altri immobili pubblici inutilizzati, molto dipenderà anche dalla pressione che verrà concretamente esercitata dalle Regioni, dai Comuni e dagli stessi ex IACP per ottenere il mantenimento e/o l’ampliamento dello stock di alloggi popolari. Peraltro, grazie a una modifica dell’articolo 2 comma 3, i Comuni e gli enti gestori dell’ERP potranno anche diventare soggetti attuatori degli interventi di recupero, accedendo direttamente alle risorse destinate alla riqualificazione del patrimonio. Poichè dovremo a nostra volta intervenire nei confronti di Regioni, Comuni ed ex Iacp cercando di orientare nella giusta direzione gli interventi che verranno programmati, si allegano gli ultimi dati di Federcasa sul patrimonio ERP da recuperare. Come vedrete si tratta di 61.300 alloggi ERP, in larga prevalenza collocati nelle Regioni centrosettentrionali perchè evidentemente non si tiene conto di quelli occupati abusivamente che sono più frequenti al Sud. Si ricorda inoltre che le risorse complessive da investire nel piano straordinario gestito dal Commissario dovrebbero aggirarsi intorno ai 7 miliardi di euro. Infatti ai 970 milioni derivanti da stanziamenti precedenti si dovrebbero aggiungere 1,6 miliardi provenienti dal Fondo Sociale per il Clima e 4,8 miliardi recuperati dai fondi per la rigenerazione urbana dei Comuni. Rispetto al c.d. secondo pilastro del Piano Casa – quello del Fondo Housing Coesione gestito da Invimit SGR S.p.A. con un capitale iniziale di 100 milioni e che verrà incrementato fino a 3,6 miliardi grazie ad ulteriori conferimenti provenienti dal Fondo Sviluppo e Coesione – come ricorderete la norma prevede che questi interventi dovrebbero portare a locazioni a canone calmierato con un vincolo di durata ventennale. A questo proposito vale la pena di ricordare che in base all’articolo 2 comma 3 del Decreto Ministeriale 22 aprile 2008 il canone di locazione dell’alloggio sociale non potrebbe superare il canone concordato definito dagli accordi locali ex legge 431/98. Pertanto in questo caso – così come negli altri in cui si parla di canone moderato, calmierato o sostenibile senza specificare esattamente per legge qual’è la riduzione da applicare rispetto agli affitti di mercato – servirebbero accordi integrativi di quello territoriale che tengano conto degli investimenti pubblici effettuati per la costruzione degli alloggi, oltre che naturalmente della diversa capacità economica degli aventi diritto. Tuttavia nel provvedimento per il Piano Casa si tralascia qualsiasi riferimento all’articolo 2 comma 3 del DM 22 aprile 2008, che peraltro è stato già ampiamente disatteso in vari programmi di ERS patrocinati da precedenti Governi. Fra le modifiche apportate in sede di conversione si segnala poi quella che consente di sviluppare una nuova produzione edilizia a uso non residenziale nell’ambito del c.d. terzo pilastro del Piano Casa, quello dei programmi di edilizia residenziale integrata in cui viene dato il più ampio spazio possibile agli investimenti dei privati. Qualcosa che non avrebbe nulla a che fare con l’obiettivo di sviluppare l’edilizia residenziale e che nasce dalla richiesta dei costruttori di alzare la quota massima consentita di edilizia libera pari al 30%. Infatti secondo le simulazioni dell’Ance questa percentuale non offrirebbe sufficienti margini di ritorno economico, salvo in un mercato come quello di Milano dove i valori immobiliari sono alle stelle. Pertanto, intendendo salvaguardare la riserva del 70% a favore dell’edilizia residenziale convenzionata e al tempo stesso incentivare gli investimenti dei privati, la maggioranza ha emendato il testo del decreto stabilendo che i progetti potranno prevedere l’insediamento di una pluralità di destinazioni d’uso non residenziale e che queste opere non andranno computate per stabilire il rispetto delle quote fissate per le abitazioni. In pratica via libera a uffici, negozi, palestre, alberghi etc etc per poter realizzare nuovi alloggi che per il 30% verranno messi sul mercato e per il 70% dovranno essere di edilizia convenzionata con una riduzione del canone di locazione del 33% rispetto ai prezzi di mercato. Da ricordare anche che questa nuova produzione edilizia sarà rivolta praticamente a tutti e non solo a categorie specifiche come giovani coppie, anziani, studenti universitari o lavoratori fuori sede. Il problema, semmai, è che facilmente questa nuova offerta di abitazioni risulterà fuori portata non soltanto per la platea potenziale dell’ERP ma anche per la parte più fragile del c.d. ceto medio impoverito. Un’altra modifica volta a favorire i progetti di edilizia residenziale integrata riguarda la possibilità di ottenere le agevolazioni previste (su standard urbanistici e parcheggi, incrementi volumetrici fino al 35%, procedura autorizzativa con permesso convenzionato in luogo del piano attuativo, eventuali costi di bonifica scomputabili dagli oneri di urbanizzazione) anche qualora l’investimento non comprenda capitali esteri. Sconti e facilitazioni che però restano subordinati ad un investimento complessivo di almeno 1 miliardo per ciascun progetto che verrà presentato. Infine si ricorda che è stato ritirato l’emendamento per il recupero di circa 1 miliardo e 200 milioni originariamente stanziati dal PNRR per l’acquisto di nuovi treni. Si tratta in realtà di un semplice contrattempo, perchè il recupero di queste risorse presupponeva una nuova rimodulazione del PNRR che deve ottenere l’assenso dell’Unione Europea e che quindi non poteva essere fatto nell’ambito del Piano Casa. Risolto l’intoppo procedurale verrà destinato un miliardo per il “service housing” e cioè per la creazione di uno stock di alloggi ERS appositamente dedicato ai lavoratori che devono trasferirsi fuori dal luogo di residenza. Non a caso è stato specificato in sede di conversione che per lavoratori fuori sede si intendono anche quelli pubblici, con particolare riferimento al personale scolastico, sanitario e agli appartenenti alle forze dell’ordine. Come Sicet, senza nulla togliere alla necessità di favorire la mobilità sul territorio di tutti i lavoratori dipendenti, non possiamo nascondere qualche perplessità perchè si tratta di un indirizzo – già emerso con l’housing universitario e successivamente con quello per gli addetti del settore turistico – che è chiaramente in sostituzione del welfare abitativo di tipo universalistico. Ancora una volta il punto è che queste misure destinate ad alcune categorie specifiche, che pure sono degne di una particolare attenzione, dovrebbero essere meramente integrative del sistema precedente, che invece viene progressivamente smantellato. Inoltre, trattandosi sostanzialmente di progetti di ERS, queste misure tralasciano completamente la domanda più urgente di tantissime famiglie povere che hanno come unica soluzione possibile l’assegnazione di un alloggio ERP. Piccola consolazione è stata prevista anche la destinazione dei restanti 200 milioni che verranno recuperati attraverso la rimodulazione del PNRR ai progetti per l’efficientamento energetico delle case popolari rimasti sulla carta a causa dell’insufficienza dei fondi già stanziati per la missione 7 investimento 17 del PNRR. Naturalmente, visto l’altissimo numero di domande di assegnazione che restano inevase, ne beneficeranno soprattutto coloro che già vivono in una casa popolare.
Piano Casa testo coordinato DL 66 con L. 116 2026
Alloggi ERP da recuperare per Regione, dati Federcasa luglio 2026
