RAPPORTO 2026 OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE

In allegato il rapporto OMI 2026 sull’andamento del mercato residenziale nel 2025. Viene segnalato innanzitutto un incremento (+6,4%) delle compravendite che, dopo la brusca contrazione verificatasi nel 2023 (-9,5%), consolida il dato positivo (+1,3%) registrato nel 2024. La crescita dei volumi è più consistente al Nord Ovest (+8%) mentre percentuali di poco inferiori si registrano nel resto d’Italia, ad eccezione del Sud peninsulare dove l’aumento risulta decisamente più contenuto (+2,5%). Si tratta complessivamente di 766.757 abitazioni compravendute nel 2025. La quasi totalità degli acquirenti (il 96%) è una persona fisica ed in quasi la metà dei casi si tratta di persone fra 31 e 50 anni mentre la quota degli under31 corrisponde al 15,3%. Il fatturato del mercato delle compravendite ad uso residenziale ammonta a circa 124 miliardi di Euro con un incremento di oltre 10 miliardi rispetto al 2024 (+8,8%). Viene anche segnalato che questo fatturato deriva soprattutto dallo scambio di abitazioni situate al Nord (58%) mentre il 23,3% è relativo al Centro e il 18,7% riguarda il Sud e le Isole. Un altro dato estremamente significativo è che le abitazioni scambiate nei comuni non capoluogo sono in media più grandi rispetto agli alloggi compravenduti nei comuni capoluogo. In tutte le aree del paese il segmento di mercato a maggiore intensità rimane comunque quello delle abitazioni tra 50 e 85 metri quadrati. Questo fenomeno è più intensificato nel Nord Ovest, dove lo scambio di abitazioni di questo taglio è pari al 35% del totale delle compravendite ed anche nel Centro, dove supera il 32%. Anche per quanto riguarda il mercato dei mutui ipotecari viene registrato un dato positivo (+18,3%) che, dopo il calo del biennio 2022/2023 coincidente con il rialzo dei tassi di interesse, consolida i segnali di ripresa del 2024. Risultano assistite da mutuo ipotecario il 45,9% delle abitazioni acquistate da persone fisiche nel corso del 2025; la quota sale poi al 52,4% se l’analisi dei dati viene ristretta alle principali città. Restando comunque molto alta la quota di abitazioni acquistate senza finanziamento, appare chiaro che il mercato della compravendita resta facilmente accessibile per i ceti più ricchi mentre l’andamento al ribasso dei tassi può facilitare soltanto quelle famiglie che dispongono di un congruo capitale iniziale e di adeguate garanzie. Il capitale complessivo finanziato con i mutui per l’acquisto delle abitazioni ammonta ad oltre 47 miliardi di euro, con un aumento di circa il 25% rispetto al 2024. Il tasso medio iniziale diminuisce rispetto al 2024 di 0,25 punti percentuali portandosi al 3,35%. La durata media del mutuo è in leggero aumento a 25,6 anni mentre la rata media diminuisce leggermente (- 3,3%) e si attesta intorno ai 650 € mensili. Nel caso delle locazioni ad uso abitativo viene evidenziato un primo e piccolo segnale in controtendenza positiva rispetto all’anno precedente mentre altrettanto non accade per quelle ad uso diverso che calano di circa l’1%. Le locazioni ad uso abitativo registrate nel 2025 sono state 1.289.369 con un aumento pari all’1,2% rispetto al 2024 dopo un biennio caratterizzato dal segno negativo (-0,6% nel 2024 rispetto al 2023 e -1,1% nel 2023 rispetto al 2022). L’analisi dei segmenti di mercato, che è stata condotta su circa l’80% dei contratti registrati, evidenzia una riduzione delle locazione ordinaria di lunga durata (-2,4%) ed una crescita dei contratti concordati intorno al 6% Il segmento di mercato relativo alla locazione a canone libero di lunga durata viene ora stimato come di poco inferiore al 40%, quello dei contratti agevolati con durata superiore a 3 anni raggiunge quasi il 25% mentre quello comprensivo degli altri contratti concordati (contratti transitori e contratti per studenti) aventi diritto alla cedolare secca al 10% corrisponde al 6,8% dei contratti esaminati. In relazione a quest’ultima categoria viene poi segnalato che la locazione di porzioni di abitazioni (tipicamente una camera con uso di spazi comuni) è molto frequente. Come già segnalato commentando i precedenti rapporti c’è anche una quarta categoria rubricata come << contratti non agevolati di durata inferiore a 3 anni >> e che per il 2025 corrisponde al 28,9% dei contratti registrati che sono stati analizzati. Stando al rapporto << in tale insieme potrebbero ricadere contratti transitori a canone concordato per abitazioni ubicate in comuni con più di diecimila abitanti, non ad alta tensione abitativa o non colpiti da eventi calamitosi, ovvero a canone concordato per studenti universitari, con durata massima 36 mesi, per abitazioni ubicate in comuni non ad alta tensione abitativa o non colpiti da eventi calamitosi>>. Il timore è che proprio in questa categoria, che addirittura è superiore per volume a quella dei contratti agevolati con durata superiore a 3 anni, potrebbero nascondersi moltissimi contratti irregolari che non vengono impugnati. Guardando invece ai dati sul canone medio annuo €/mq risulta che proprio a questa opaca categoria corrisponde il valore più basso (75,7 €/mq) rispetto alla media assoluta (79,6 €/mq). Un dato che comunque non è del tutto rassicurante, considerato che si tratta di valori immobiliari riferiti a mercati diversi da quelli a tensione abitativa o assimilabili. Ma il dato più allarmante è quello relativo al differenziale fra canone medio dei contratti liberi di lunga durata (81,5 €/mq) e canone medio dei contratti concordati che è quasi inesistente nel caso degli agevolati (80 €/mq) e addirittura invertito in quello dei contratti concordati transitori e per studenti (82,8 €/mq). Che sia in atto una deriva, a cui sta contribuendo in modo determinante la recente decisione del MIT di considerare ammissibili gli accordi separati, è abbastanza evidente. Non a caso il canone medio è cresciuto di oltre l’11% nel caso dei contratti concordati mentre è rimasto praticamente stabile nel caso dei contratti liberi di lunga durata (+0,6%). Dall’altro lato va anche considerato che sulla statistica complessiva incidono in modo significativo i dati registrati nei comuni diversi da quelli a tensione abitativa dove i canoni medi sono molto ravvicinati. Ad ogni modo invitiamo ciascuno a fare un’analisi specifica in relazione al proprio territorio anche perché, fra l’altro, quest’anno il rapporto non offre soltanto i dati comparativi relativi alle otto principali città italiane ma anche quelli riferiti al territorio regionale.

OMI rapporto immobiliare 2026

Share on Facebook

Tweet