RINUNCIA ALLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE – SENT. CASSAZIONE S.U. 23093/2025

In allegato una recentissima decisione della Cassazione pronunciata a Sezioni Unite e che afferma la piena liceità dell’atto di rinuncia al diritto di proprietà immobiliare salvo divieti espressamente previsti da norme di legge. Viene infatti precisato che dall’articolo 42 della Costituzione non discende alcun dovere di restare proprietari per motivi di interesse generale perché le limitazioni della proprietà volte ad assicurarne la funzione sociale devono essere specificate dal legislatore e non possono essere rimesse genericamente alla valutazione discrezionale del giudice. Per comprendere meglio l’importanza di questa decisione va tenuto presente che in base all’articolo 827 del Codice Civile “i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato” e che sono sempre più frequenti i casi, soprattutto nelle zone colpite dallo spopolamento, in cui la proprietà di fabbricati e terreni è diventata particolarmente sconveniente. Si tratta in particolare di seconde case che generano perdite non indifferenti, sia per il peso del fisco (a cominciare dall’IMU sulla seconda casa), dei costi per l’allacciamento alle forniture (energia elettrica, acqua, riscaldamento, ecc.) e per i servizi (si pensi alla tassa per i rifiuti), sia per gli interventi di manutenzione che si rendono sempre più necessari a causa del mancato o dello scarso utilizzo. Dunque per effetto di questa sentenza potrebbero cominciare a diffondersi gli atti di rinuncia alla proprietà immobiliare con la conseguenza che spetterà alla parte pubblica prendere in carico una parte di questo ingente patrimonio sottoutilizzato con relativo aumento della spesa pubblica per gli oneri da sostenere (manutenzione, demolizione, messa in sicurezza, ecc.) allo scopo di restituirgli una funzione economica e sociale. Ma per chi, come noi, reclama da tempo il riutilizzo dell’enorme patrimonio edilizio esistente ed un più puntuale esercizio nell’interesse collettivo della funzione di governo del territorio, si tratta evidentemente di un’occasione per richiamare i pubblici poteri al proprio ruolo istituzionale. Permangono però resistenze per cui, nel bene e nel male, si preferisce continuare a lasciare il più possibile la materia in mano ai privati. Non a caso il Ministero dell’Economia e l’Agenzia delle Entrate, che si erano opposti chiedendo l’inefficacia della rinuncia alla proprietà nei confronti dello Stato, figurano come parti soccombenti di questa sentenza. Vale dunque la pena di osservare che in teoria la rinuncia alla proprietà immobiliare non sembra implicare particolari complicazioni. Trattandosi di beni immobili richiede necessariamente l’intervento del notaio ma in compenso può essere trascritta direttamente a favore dello Stato (con codice fiscale 97905320582 come prevede da circolare 3616 del 12/10/2016 dell’agenzia del Demanio, cosa che peraltro rende possibile la voltura catastale automatica). Inoltre non si devono applicare le norme sulla conformità catastale dei fabbricati a cui quindi è possibile rinunciare anche se hanno una situazione catastale censuaria o planimetrica non conforme allo stato di fatto. Non occorre inoltre l’elencazione dei titoli edilizi o che venga affermata l’anteriorità della costruzione all’01/09/1967 e nemmeno è necessario che all’atto di rinuncia sia allegato l’attestato di prestazione energetica. Infine, poiché la rinuncia è a titolo gratuito e va a favore dello Stato, non è soggetta ad imposta di donazione, né alle imposte ipotecaria e catastale. Naturalmente il rinunciante non si libera dell’ipoteca eventualmente gravante sull’immobile ed anzi il creditore può agire con l’azione revocatoria contro l’atto di rinuncia. Così pure con l’atto di rinuncia della proprietà immobiliare non vengono meno i diritti reali di godimento riconosciuti anteriormente. Rispetto poi all’ipotesi della rinuncia in caso di comproprietà occorre premettere che l’articolo 1104 del Codice Civile consente al comproprietario di liberarsi dalle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune rinunziando alla sua quota e che pertanto l’effetto di una rinuncia è innanzitutto l’espansione proporzionale delle quote di titolarità degli altri comproprietari. Una norma che in passato ha generato numerosi contenziosi ma dopo questa sentenza della Cassazione, poiché evidentemente il diritto alla rinuncia viene riconosciuto a tutti i comproprietari, risulta ora sminuito il rischio di una richiesta di risarcimento per eventuali ripercussioni economiche negative a carico dei restanti comproprietari.

Cassazione S.U. numero 23093 del 2025

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