DECRETO LEGGE “PIANO CASA” – DISEGNO DI LEGGE “NUOVE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI RILASCIO DEGLI IMMOBILI”

In allegato il testo del Decreto Legge approvato dal Governo e contenente il pacchetto di misure che finalmente definiscono il Piano Casa più volte annunciato negli scorsi mesi dal Ministro delle Infrastrutture e dallo stesso Presidente del Consiglio dei Ministri. In attesa della sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale si segnala innanzitutto che all’articolo 1 viene confermata la priorità da assegnare <<ai fabbisogni abitativi dei giovani e degli studenti universitari, dei lavoratori fuori sede, delle giovani coppie e dei genitori separati>> e ai <<modelli di coabitazione solidale domiciliare per le persone anziane (senior cohousing) e di coabitazione intergenerazionale (cohousing intergenerazionale)>> nell’ambito del più ampio <<obiettivo di incrementare l’offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili>>. Siamo ormai abituati da tempo a questa forte propensione per l’housing sociale che peraltro, come segnalato anche di recente, non attraversa trasversalmente soltanto la classe politica italiana ma pure quella europea. Come sappiamo il rovescio della medaglia, almeno in Italia, è una notevole disattenzione verso l’ERP, che a volte genera anche qualche incertezza di tipo interpretativo. É il caso degli articoli sul programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale che non escludono espressamente il rischio di una trasformazione in ERS del patrimonio di ERP degli oltre 60.000 alloggi attualmente non assegnabili per carenze manutentive. Intanto l’intero pacchetto, pari a circa 6 miliardi e comprensivo dei 970 milioni riferiti al recupero degli alloggi ERP, sarà gestito da Invitalia. Stando a quanto previsto al comma 2 dell’articolo 11 anche l’INPS potrà destinare al programma straordinario gli alloggi che non ha ancora dismesso. Così pure potranno provvedere gli ex IACP che – contrariamente a quanto richiesto da Federcasa, da ultimo nel corso della conferenza stampa per la presentazione dei dati 2024 e 2025 dell’Osservatorio ERP realizzato con Nomisma – non gestiranno direttamente i fondi per il recupero degli alloggi ERP. Sarà comunque necessaria la stipula di una convenzione che, stando al comma 3 dell’articolo 2, <<definisce i criteri e le modalità di selezione da parte di Invitalia, mediante uno o più avvisi pubblici, adottati di concerto con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, delle offerte presentate dai soggetti attuatori, al fine di promuovere la presentazione di proposte integrate di manutenzione straordinaria delle unità immobiliari destinate all’edilizia residenziale pubblica e di recupero degli immobili destinati all’edilizia sociale che presentano più idonee condizioni di sostenibilità economica, anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato>>. Proprio questa formulazione ampia e generica non consente di escludere del tutto il rischio di una trasformazione in ERS degli alloggi ERP da recuperare. L’articolo 3 prevede poi la nomina da parte del Governo di un Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi che, sulla falsariga di quanto già sperimentato per centrare i target del Pnrr sull’housing universitario, dovrebbe ridurre i tempi di attuazione. Intanto il Ministro Salvini non ha perso tempo, dichiarando alla stampa che <<entro un anno recupereremo 60mila case popolari>>. L’articolo 4 istituisce un Fondo rotativo di garanzia destinato alla copertura del rischio di morosità incolpevole e del deposito cauzionale connessi ai contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica. Ma questo Fondo – che avrà una dotazione iniziale di 42 milioni di euro per il biennio 2026-2027 e verrà alimentato con quota parte dei canoni di locazione versati dagli assegnatari – si surroga nei diritti del locatore e cioè non estingue i debiti, che resteranno a carico degli inquilini. Viene cioè favorito il recupero della morosità da parte degli enti mentre per gli assegnatari cambia soltanto la figura del creditore, con quello nuovo che difficilmente avrà lo stesso approccio di chi conosce e affronta da vicino le tante urgenze sociali. Ad ogni modo dovremo attendere il decreto interministeriale attuativo per capirne meglio i meccanismi, dai requisiti di accesso alle modalità di erogazione e di surrogazione. Più allarmante l’articolo 5 che rinvia all’emanazione di un decreto interministeriale per l’approvazione di nuove procedure per la vendita degli immobili di proprietà dei Comuni e degli ex IACP con riconoscimento del diritto di opzione all’acquisto in favore degli inquilini purchè non siano proprietari di un’altra abitazione o morosi. Siccome poi non c’è mai limite al peggio l’ultimo comma stabilisce che le risorse derivanti dalle alienazioni non verranno reinvestite nel comparto ma saranno destinate al fondo per l’ammortamento dei titoli di Stato. L’articolo 6 riconduce al programma straordinario previsto dall’articolo 2 anche gli interventi di Social Housing in favore di giovani, giovani coppie e genitori separati finalizzati alle concessioni di abitazioni con locazione di lunga durata e con facoltà di riscatto progressiva secondo scadenze predefinite (in pratica il c.d. “rent to buy” introdotto nel 2014 dal Governo Renzi). L’articolo 7 prevede invece la creazione di un Fondo Housing Coesione gestito da Invimit SGR S.p.A. e pari a 100 milioni che però, stando a quanto dichiarato dal Ministro Foti, verrà successivamente incrementato fino a 3,6 miliardi grazie ad ulteriori conferimenti provenienti dal Fondo Sviluppo e Coesione. Questi interventi dovrebbero portare a locazioni a canone calmierato con un vincolo di durata ventennale. Un ulteriore pilastro del Social Housing sarebbe quello definito all’articolo 9 come programmi infrastrutturali di edilizia integrata finanziati da Cassa Depositi e Prestiti con 460 milioni e che dovrebbero essere integrati dagli stanziamenti dei privati interessati a queste operazioni. Per incentivare gli investimenti dei privati vengono previste semplificazioni burocratiche e procedure veloci, con la nomina di un commissario straordinario. Almeno il 70% dell’investimento complessivo dovrà essere destinata per realizzare edilizia convenzionata in vendita o in locazione. In questo caso il prezzo e/o il canone saranno determinati in un’apposita convenzione con il Comune interessato, garantendo comunque una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona. Oltre alle abitazioni principali il target degli interventi potrà essere anche quello delle residenze per studenti universitari fuori sede o degli alloggi per lavoratori del settore privato. Tornando agli annunci queste misure sommate fra loro equivalgono ad investimenti per 10 miliardi di euro finalizzati a rendere disponibili oltre 100.000 alloggi nell’arco dei prossimi 10 anni. Rispetto infine al DDL per il rilascio degli immobili nel comunicato stampa del Governo si parla di nuove <<misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario>>. Dunque sgomberi e sfratti vengono messi sullo stesso piano, quanto meno da un punto di vista politico. Del resto la stessa premier ha dichiarato nel corso della conferenza stampa che in definitiva si tratta di un modo per «aumentare la disponibilità di alloggi sul mercato». Stando al comunicato stampa <<si interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso>>. Dulcis in fundo è prevista anche <<una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice>>. Vale anche la pena di ricordare che il Governo intendeva emanare queste nuove norme mediante decreto legge ma il Presidente della Repubblica ha sollevato perplessità sull’uso della decretazione d’urgenza per una materia così delicata.

DL Piano Casa -bozza CDM 30.04.2026

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