RAPPORTO 2025 OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE

In allegato il rapporto OMI 2025 sui dati del mercato delle abitazioni riferiti al 2024. Il rapporto segnala innanzitutto un leggero incremento (+1,3%) delle compravendite dopo la brusca contrazione (-9,5%) che si era registrata nel 2023. Un dato positivo, corrispondente a circa 9.000 unità immobiliari vendute in più rispetto al 2023, che si è consolidato soprattutto per effetto di un incremento degli scambi nell’ultima parte dell’anno ed è stato trainato dall’acquisto di abitazioni nel Sud (+2,6% su base annua). Il maggior tasso di crescita degli scambi si è registrato nei Capoluoghi di provincia del Mezzogiorno (+5,6%) mentre risulta prossimo allo zero nei Capoluoghi di provincia del Nord Ovest (+0,1%) e nei Comuni delle Isole che non sono capoluogo (+0,2%). Proprio il Nord Ovest assorbe invece circa un terzo degli acquisti della nuda proprietà, un mercato specifico che comunque nel suo complesso risulta in contrazione (-3,3%). Tornando sul piano generale va osservato che mediamente i prezzi non sono cresciuti altrettanto quanto gli scambi e, per quanto in leggera risalita, si collocano ancora al di sotto dei valori registrati per il 2012. Maggiormente in ripresa (+4,6%) è stato invece il mercato dei mutui ipotecari che è risalito dopo l’abbassamento dei tassi di interesse senza però determinare una crescita analoga della compravendita di abitazioni. Per l’esattezza si è trattato di 283.000 acquisti di abitazione assistiti da mutuo ipotecario, oltre 12.000 in più rispetto al 2023. Il capitale complessivo finanziato corrisponde ad oltre 38 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2023 (+8,1%). Il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di poco inferiore a 135.000 € con un aumento di 4.400 euro rispetto al 2023. La rata media si attesta ora intorno ai 677 euro mensili con una diminuzione di 25 € rispetto al valore medio registrato per il 2023, diminuzione che è risultata più accentuata al Sud e meno vistosa al Nord Ovest. Il tasso medio è stato del 3,6% mentre la durata media del mutuo è stata di poco superiore ai 25 anni. Rispetto invece alle locazioni si conferma il trend già evidenziato lo scorso anno con un calo dei contratti registrati ad uso abitativo (-0,6% nel 2024 mentre la variazione nel 2023 era stata -1,1%) ed un aumento dei contratti per l’uso diverso da quello residenziale (+2,3%; +2,1% nel 2023). Le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.274.633. Cresce il segmento di mercato relativo ai contratti concordati (+3,1%) ma quasi esclusivamente per effetto dell’incremento dei contratti per studenti universitari (+3%) che assorbe da solo quasi tutta la variazione positiva. Prosegue la contrazione dei contratti liberi di tipo ordinario (-3,3%) ed anzi è addirittura triplicata rispetto al 2023 (-1,1%). Il segmento dei contratti liberi corrisponde ora al 40,9% per cento del totale dei contratti registrati mentre quello dei contratti concordati sommati fra loro vale il 30,5% del totale. Il restante 28,6% riguarda invece la nebulosa categoria dei contratti non agevolati con durata inferiore ai 3 anni che avanza di un ulteriore 2% rispetto all’anno precedente. Insomma, la locazione di lungo periodo sembra cedere il passo non soltanto a causa dell’overtourism ma anche per un’eccessiva appetibilità dei contratti per studenti che frena l’espansione dei contratti agevolati ordinari e, dall’altro lato, per la mancanza di sufficienti controlli sulla validità della clausola sulla durata relativa ai c.d. contratti non agevolati con durata inferiore ai 3 anni. Non a caso rispetto al 2023 si registra un aumento medio del canone annuo complessivo (+4%) con picchi riguardanti proprio i contratti concordati per studenti universitari (+8,1%) e i contratti non agevolati con durata inferiore ai 3 anni (+6,4%). Naturalmente nei comuni ATA si afferma principalmente il contratto per studenti mentre la variazione negativa non riguarda soltanto il contratto libero (-4%) ricomprendendo anche quello agevolato ordinario (-0,3%). Rispetto ai comuni diversi da quelli ATA prende spazio invece quella locazione transitoria di durata inferiore ai 3 anni che sarebbe tutta da verificare. Ma c’è anche un positivo recupero dei contratti concordati ordinari (+2,9%) che almeno in parte dimostra un certo interesse verso lo sgravio IMU previsto dalla normativa statale e le detrazioni fiscali per gli inquilini previste in misura maggiorata e quindi richiama alla necessità di realizzare gli accordi per tutto il territorio. Rispetto ai dati sulle principali città riportati da pagina 79 si potrebbero fare diverse considerazioni che in parte richiamano quelle già fatte in sede di commento sui precedenti rapporti. Di certo spicca una forte diffusione dei c.d. contratti non agevolati con durata inferiore ai 3 anni in alcuni grossi centri piuttosto che in altri. Così pure preoccupa un livello del canone medio registrato per i contratti per studenti che nella maggioranza dei casi pare troppo elevato rispetto al corrispondente livello del canone medio per i contratti agevolati ordinari. Fortunatamente però sembrano diminuire le incoerenze rilevate negli anni precedenti rispetto al differenziale fra i canoni medi dei contratti liberi e quelli dei contratti agevolati ordinari.

OMI AdE rapporto immobiliare 2025 settore residenziale

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