I contratti di affitto a canone concordato con cedolare secca al 10%, ossia quelli di durata 3+2 anni, sono validi in tutte le città d’Italia. L’ha stabilito il Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 15 marzo 2017.
Il contratto 3+2, o a canone concordato a cedolare secca al 10%, prevede 3 anni iniziali garantiti più altri 2 di rinnovo automatico. Il contratto a canone concordato, che come visto è alternativo alla formula “classica” 4+4 (contratto ordinario), stabilisce che l’importo che il conduttore deve pagare al locatore non può essere determinato liberamente ma deve essere compreso tra un limite massimo e minimo fissato da un apposito accordo territoriale. Gli accordi sono sottoscritti su base locale tra le organizzazioni sindacali dei locatori e quelle dei conduttori maggiormente rappresentati al livello nazionale. Per le agevolazioni fiscali sugli affitti concordati è necessario che il contratto di locazione sia correlato di apposita attestazione con bollinatura rilasciata dalle associazioni dei proprietari e/o dai sindacati degli inquilini riconosciuti a livello nazionale. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, con riferimento ad unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Nel particolare il DM specifica i vari contratti che possono essere fatti con tali accordi.
Contratto a Canone Concordato 3+2:
– Estensione a tutti i comuni italiani, della disciplina del contratto di locazione a canone concordato, in precedenza limitata ai soli comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa” e limitrofi, individuati nella lista del CIPE.
– Aggiornamento delle linee guida per la definizione degli accordi territoriali.
– In caso d’inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento per il calcolo del canone sono dettati dal DM 14/07/2004.
Contratto Transitorio:
– Modifica della durata (da 1 a 18 mesi) rinnovabili una sola volta, che ora comprende anche i contratti pari o inferiori a 30 giorni; per questi ultimi, viene prevista la libera determinazione del canone e spartizione degli oneri accessori.
– Le motivazioni di transitorietà, essenziali per la stipula del contratto, dovranno essere motivate sulla base delle fattispecie dettate dagli accordi.
– I contratti transitori sono rivolti a chi per motivi di lavoro o studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città. Questa tipologia di contratto può essere utilizzata esclusivamente in questo caso, anziché per l’affitto, ad esempio, di case vacanze.
– In caso di rinnovo del contratto la parte interessata deve attivarsi mandando una raccomandata con ricevuta di ritorno all’altra parte, nella quale comunichi il protrarsi dell’esigenza.
Contratto Transitorio per Studenti Universitari:
– Estensione della disciplina ai soggetti frequentanti Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori, ecc.) e corsi formazione post laurea quali, master, dottorati e perfezionamenti; in comuni diversi da quello di residenza, la durata dei contratti va da 6 a 36 mesi, rinnovabili.
Agevolazioni Fiscali per il locatore:
– In alternativa nel caso di opzione per la cedolare secca aliquota sostitutiva del 10%, nei comuni ad alta tensione abitativa e limitrofi, invece dell’aliquota ordinaria del 21%.
– Riduzione del 25% di IMU e TASI per gli immobili dati in locazione a canone concordato.
Agevolazioni fiscali per il conduttore:
– Detrazioni Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71 e detrazioni di Euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
– Nel caso di lavoratori fuori sede titolari di contratto di affitto di cui alla Legge 431/1998 è prevista una maxi detrazione fiscale fissata in misura fissa e pari a 991,60 euro per i primi tre anni di contratto. Dal quarto anno tale detrazione si abbasserà ad euro 300 in caso di reddito complessivo fino a 15.493,72 euro ovvero ad euro 150 per coloro che dichiarano fino 30.987,41 euro.
– Per i giovani di età compresa tra 20 e 30 anni titolari di contratto di affitto di cui alla Legge 431/1998 sono previste analoghe detrazioni fiscali Irpef. Infatti, tale categoria di contribuenti potrà fruire di un’agevolazione pari ad euro 991,60 per i primi tre anni di contratto ma a condizione che il reddito complessivo dichiarato non superi i 15.493,72 euro. Dal quarto anno tale detrazione si abbasserà ad euro 300 in caso di reddito complessivo fino a 15.493,72 euro ovvero ad euro 150 per coloro che dichiarano fino a 30.987,41 euro.
La registrazione del contratto a canone concordato è obbligatoria in ogni caso, e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.
La registrazione va sempre effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, in uno dei seguenti modi:
– usando i servizi di intermediazione di un professionista;
– presentandosi di persona presso l’agenzia, e compilando il modello RLI cartaceo;
– usando i servizi telematici.
La mancata registrazione del contratto è rischiosa, in quanto può condurre ad accertamenti immediati da parte dell’Agenzia delle Entrate, e a multe salate. Alla domanda se si può cambiare un contratto ordinario in un contratto concordato la risposta è si. Infatti, si deve effettuare la disdetta del contratto precedente presso l’Agenzia delle Entrate. Per la disdetta si utilizza il modulo RLI ed il codice 4. In seguito, procedere alla stipula del nuovo contratto di locazione, adempiendo anche alla registrazione, secondo le modalità dette sopra. Per comprendere se la scelta del canone concordato è conveniente, può essere utile compiere una breve panoramica sui rischi coinvolti in questa scelta. Ecco un elenco dei più importanti rischi potenziali e di come evitarli:
– L’errore nell’individuare le sotto-fasce del canone concordato è quello più facile da compiere. Gli elenchi e le tabelle per il calcolo delle sottofasce non sono complessi, ma a volte può essere necessario prestare molta attenzione, compiere dei semplici calcoli in merito alla superficie dell’appartamento. Il rischio maggiore in questo caso è di affittare l’appartamento per un canone inferiore a quello della sotto-fascia di pertinenza. Sopravvalutare la fascia di appartenenza all’appartamento può indurre la mancata conclusione del contratto di affitto. Il passaggio automatico ad un contratto libero 4 + 4 è un rischio riguardante esclusivamente chi sceglie di stipulare contratti transitori, ovvero della durata da 1 a 18 mesi. Di solito il contratto transitorio non va disdetto, poiché cessa di produrre i suoi effetti alla scadenza. Durante la stipula di questo contratto, si deve sempre ricordare di specificare i motivi della transitorietà della locazione. Se non si indica il motivo della transitorietà della locazione e l’inquilino sceglie di non liberare l’appartamento, il contratto diventa automaticamente un contratto a canone libero.
–Il contratto di locazione si deve sempre registrare, nel caso specifico di contratto di locazione a canone concordato a cedolare secca al 10%, non si paga né la tassa di registrazione nè eventuali marche da bollo. Infine, e non da ultimo, con il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 si è stabilito che inquilini e proprietari possono far validare, da almeno un’associazione firmataria dell’Accordo territoriale riconosciuta a livello Nazionale, il contratto di locazione a canone concordato, ottenendo, in tal modo, un’attestazione di rispondenza per confermare la correttezza del calcolo del canone concordato e del rispetto dei parametri previsti dall’accordo. A seguito di alcuni dubbi espressi circa la fruibilità dell’agevolazione fiscale di cui alla cedolare, il Ministero delle Infrastrutture ha ribadito che resta facoltativo il ricorso alle associazioni territoriale per quanto riguarda la definizione del canone concordato ma ha precisato, inoltre, che per ciò che attiene il profilo prettamente fiscale, va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali. Per cui, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate sarà necessario esibire l’attestazione sottoscritta da almeno un’associazione di proprietari o di inquilini riconosciuta a livello Nazionale.
